房仲的斡旋契約是什麼?

台灣房屋直營店的經理帶看一間小套房,屋主開價118萬,底價115萬,但小女子存款只有100萬,因此房仲建議填寫斡旋或要約書,但要開本票(不知本票有何風險?),一旦賣方願意降價就成交,如果反悔就要付違約金,因為是第一次投資,故先上網向各位大大請教,不敢直接簽約;房仲說有內政部版本和他們自己的,有空白契約可以先閱覽嗎?一旦簽約是一式兩份?還是拿影本?
後來有空再去問鄰居,才發現那棟樓原先為三房的建築,被改成三間套房,不知它的隔音如何?所有權可以一分為三嗎?它是七層樓的七樓,頂樓還有加蓋,火災會被波及嗎?這樣可向哪些機關投訴?如果被政府發現,套房會否被強制拆除而喪失所有權?可否以此要求大幅降價?

更新: 要求降價還有保留期限,反悔也有嗎?

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建議如下:

第一，發票人版主經由簽署本票後而交付予他人持有者，該發票人則對於該本票有支付其所填寫之義務存在。
也就是說，該本票對於其發票人來說，就等同於是要付款之意思表示。

第二，房仲業之買賣契約書，大部分皆為一式四份才是，該持有人則由買方、賣方、仲介業、地政士代書為各別持有。但最基本也應該要有一式二份，這樣才方屬正確。

第三，該屋建築之買賣所有權，應向售屋之仲介為詢問清楚才對。因為，買受該房屋，基於交易安全及其產權清楚之下，該出售之房屋，應就其建築物之"所有權"為詳細的詢問。
其目的，就是為求防止一經購屋後，還有其他人出面出張該屋他也有所有權，這就是對於產權不清楚所衍生的後遺症。