所有權妨礙除去請求權
我繼承了一塊農地,農地上有一間違章建築 
但是我把違章建築出租了(當時我還不知道是違章建築) 
對方知道是違章建築反而更囂張還故意違約

我去告他違約要求"遷讓房屋" 
不過都因為是違章建築無所有權狀不符合民法第 767 條所有物返還 
法官是說違章建築是我爸爸蓋的 
爸爸去世之後我只能繼承建物的"事實上處分權"而非"建物所有權" 
所以我只能將建物出租卻無法要求返還

因為是違章建築所以我又告對方"拆屋還地" 
但法官說建物是我爸蓋的,不是對方蓋的 
雖然是違章建築未辦保存登記,但仍屬爸爸的遺產 
我和姊姊未將建物列入遺產分割協議之範圍 
所以我和姊姊都擁有違章建築的"事實上處分權" 
對方沒有,所以我告對方"拆屋還地"並不合理 
又說拆屋係屬於處分行為之一種,依民法第828條第3項規定, 
應經全體公同共有人即我和姊姊二人均同意,始得為之。

後來此建物也被檢舉,縣政府有開出違章建築拆除裁處書判決應予拆除 
我有將違章建築拆除裁處書影印並加上存證信函寄給對方 
要求對方配合我拆除違章建築 
但對方卻不理會,還態度囂張說要縣政府來拆才能拆 還自稱自己是屋主 
而我也已經祭出拆除行動,當時戶政人員也有到場 
但是對方卻百般阻饒,我拆完的部分對方又私自蓋回去

所以我去告他"竊占" 
但檢察官說有租賃契約在所以不構成竊佔 
並說違章建築主管機關為地方政府 
違章建築的問題要由縣政府來解決 
但縣政府那邊又推說你那有租約要司法解決

之前對方還超出租用範圍,硬是占用我的土地 
我告他"拆除地上物"並返還土地 
法官也確認租用範圍僅違章建築主體並不包含土地 
所以判我勝訴

現在問題來了 
違章建築已被檢舉並開出違章建築拆除裁處書判決應予拆除 
但對方又不讓我拆該怎麼辦?

目前縣政府也知道我的處境所以暫時不會對我開出罰單 
但租約到期對方不搬故意拖時間 到時縣政府開罰單又該如何?

如果我以"土地所有權"告對方以民法第767條第1項中段所有權妨礙除去請求權 
再加上依民法第828條第3項,我和姊姊都擁有違章建築的"事實上處分權" 
姊姊也同意我拆除違章建築,如果這樣告勝算大嗎?

還是我強行自行拆除違章建築,讓對方去告我違約損害賠償(就算對方穩贏也無所謂),反正租金很少,如果強行這樣做行嗎?

我不想為了對方和那少少的租金去冒險繳罰金 
而且我也不想讓我的土地上還存在違章建築 
我要剷除我土地上的違章建築

請問各位法律達人,除了我上述想的方法還有其他能馬上解決違章建築的方法嗎?
更新: 我告對方依所有權妨礙除去請求權 
是想要求除去對方租賃權 
那租賃契約只和我簽並沒有和姊姊簽 
而且又是超過五年未公證的長期租約 
那租約也確定租用範圍是建物主體並不包含土地 
所以沒有地上權的問題才是 
請問這樣告對方行得通嗎?
更新 2: 無法適用土地法 
因租用範圍不包含土地
更新 3: 而拆屋還地已經告過 
因建物是我爸蓋的,不是對方蓋的 
對方沒有拆屋的權力,所以將我的請求駁回 
因為繼承我和姊姊擁有建物的"事實上處分權" 
所以只有我和姊姊才有拆屋的權利

拆屋還地的被上訴人必須要擁有"事實上處分權" 
如果要再告拆屋還地 
豈不是我要以地主身分告自己和姊姊?!
更新 4: 雖然租約到期他不搬可以再以竊佔罪起訴他 
但我擔心縣政府納編如果租約到期立即向我開出罰單又該如何?
更新 5: 我的目的是要讓違章建築立即消失
更新 6: 那租賃契約未公證也是超過5年的長期租約 
效力會等同於公證租約嗎? 
而且違章建築會因為有租約就沒辦法拆了嗎?
更新 7: 那應該以所有權妨礙除去請求權提起民事訴訟比較好還是強行拆除違章建築比較好?
更新 8: 我現在在想以地主身分去告對方所有權妨礙除去請求民事訴訟不知道勝算是多少...
更新 9: 提遷讓房屋不可能會贏,之前提過兩次,都因違章建築沒有所有權,只有事實上處分權被駁回 
如果依民法第767條前段之[所有人對於無權占有]或侵奪其所有物者,得請求返還之提出也不能,因為法官說我與對方之間有租賃關係存在,所以對方是有權占有,不是無權占有,以屋主身分提出會因沒有所有權被駁回,以地主身分提出會因租約解釋對方是有權占有被駁回,所以好像只能依民法第767條中段之[所有權妨礙除去請求權]請求除去違章建築租賃權...
更新 10: 對方雖為有權占有,但租用範圍不包含土地,如果我要行使土地所有權拆除違章建築,對方不讓我拆,他的租賃權對我造成妨害,這樣還是無法依民法第767條中段之[所有權妨礙除去請求權]請求除去違章建築租賃權嗎?
更新 11: 對方雖為有權占有,但租用範圍不包含土地,如果我要行使土地所有權拆除違章建築,對方不讓我拆,他的租賃權對我造成妨害,這樣還是無法依民法第767條中段之[所有權妨礙除去請求權]請求除去違章建築租賃權嗎?

解答
評分
楊 代書明翰
最佳解答: 
現金,該土地所有權人之目的,依據版文之所述,應該就是要進行拆屋還地,是否。如為是者,在該此民事訴訟上,應不易達成。因單依據實體法之規定,該屋雖為違章建築,但其所有權是因繼承而繼受取得該土地之所有權,又於繼承取得後因出租而形成租賃關係存在,因此,基於土地及其房屋最佳利用之目的,該土地與該其之屋屋,應有法定租賃關係之存在。若欲行訴訟程序者,勝訴機率應偏向較低。

又該屋於審判時,法院基於該屋因未進行保存登記,所以,應係屬事實上處分權之房屋,而非以登記之所有權效力所及之房屋。再來,以興訴之方式而為之者,如同前述,是處於較不利之地位。除與其終止租賃契約外,甚可有多種訴訟方式或技巧,就如使用強制執行方式而為之。建議,因涉及到實體物權及訴訟策劃之安排,亦可親洽專業人士而行之,實為妥適。

大 信 地政士(代書)事務所 – 楊 明 翰 負責人。全國性 不動產規劃(諮詢剖析)–權利,維護於司”、律”之間。雲、嘉仲介 紀經業(特約經紀人) – 早安房屋–嘉義 耐斯店。***************************************************************************

2014-08-30 16:48:06 補充: 
實際上,此案件,是屬民事之相關。又檢方亦指名,此亦不構成刑事之竊占。所以,依該案件之性質,實不應擴張至刑事。

2014-08-30 19:40:14 補充: 
目的,使違章建築立即消失,形式上,似屬於"不能"之狀態。

但實言之,經過策劃及技巧之安排,雖屬難度較高之案件,而倘非無可解決。聰明人,一望即知矣。

2014-08-31 21:19:10 補充: 
以民法七六七條,或自為強行拆除,又或再以他種方式而為之者,有識別能力之人,應可為明確之區分。

2014-09-01 09:48:18 補充: 
勝訴之機率,就如前段最後之所述。

2014-09-02 10:52:16 補充: 
非也,非也。用民法七六七條前、中段之規定,皆無可達其需要之效果。就如前段,已於審判中確認不構成無權占有,再依法體系及規範之立法意旨,又何生有中段所有權之妨害呢?? 最後,再以執行該條七六七為訴之標的者,祈望 能得獲勝訴。

2014-09-03 08:38:41 補充: 
實際上,訴訟雙方站在審判之地位而觀之。於雙方於爭執之點各說一詞時,審判之法官,於依法審判時,原告,訴請對其所有權造成妨害,而請求除去之;被訴之一方被告,主張其系有權占有。若是該審判之法官,應為如何之抉擇而下判決呢??

個人的意見認為,法官,應基於客體不動產之利用價值為主要之衡量標準,再以主觀利益上之得失為次要。到底,係以原告訴之標的為準,或是以保護不動產利益而有利於被告為審議,這就是訴訟上專業技巧之拿捏。

自行為訴訟者,並無礙於年齡之深淺,關鍵點,還是在專業上之經驗判斷及庭上之臨場反應,自行為之者,尚非不得為之。而訟訟技巧,於實務上,並不是有證照即為專業之代表,此點,版主亦應知悉。

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