房屋買賣權益問題? @ 不動產司法地政

一年時向朋友（建商）購買一間房屋，目前結構體已完成，近日已簽一般買賣合約且已付簽約金250萬元，因當初在蓋結構體時，建商有向銀行辨理土融，故有設定抵押權，但剛剛查詢謄本現抵壓權除設有銀行外還有另一人（A）且在其登記事項有（限制登記事項）預告登記請求權人：A，內容：預約出賣與A，茲為保全該標的物權利之移轉及防止以上列標的物為擔保所辦理之抵押權設定，（依土地法第79條之1第1項第1款規定，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉設定予他人），義務人：（所有權人），限制範圍：全部。
請問
1.建商先向銀行辨理土融並設定第一順位抵押權，而後又向私人借款設定抵押權及預告登記，而後又和我簽一般買賣，如建商未還款（銀行或A）致土地被拍賣，那我的一般買賣合約有何效力呢?
2.假設建商未還款給銀行致土地被拍賣，對於預告登記請求權人有何影響呢?
3.遇上這種情形，請問我有何解決的方法呢?

解答

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最佳解答:
建議如下:

一.與建商所簽署之買賣契約，依據民法債之效力"契約"規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。
又，關鍵點在於，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。
因此，原則上，乃依據同法著名的第二五九條之規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之。

二.預告登記，根據土地法第七十九之一條第三項規定，預告登記，對於因強制執行而為新登記，無排除之效力。
也就是說，預告登記請求權人對於"拍賣"之強制執行程序，無排除之效力。因此，才會附加另一抵押權之設定在身。

三.一般來說，這只是建商對於土地來興建大樓之資金流通借貸，若是無事本就無事，版主亦無庸多慮。
但，一旦發生資金流通不靈而無法興建房舍者，受損人(購置方)當得依據最上揭之建議規定，來請求解除契約，及請求回復原狀之返還已受領之價金。